三、 租房及合同

1、房屋广告
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2、合同 Mietvertrag
合同是 屋主或大房东（Eigentümer oder Eigentümerin, Hauptmieter oder Hauptmieterin） 与租客之间口头的或是书面的一个协定。
Ein Mietvertrag ist eine mündliche oder schriftliche Vereinbarung zwischen einem Vermieter oder einer Vermieterin (Eigentümer oder Eigentümerin, Hauptmieter oder Hauptmieterin) und dem Wohnungssuchenden oder der Wohnungssuchenden
合同内容最基本要规定类型、时间和价格。
房租的价格要按法律规定来定，而不是随意要价。
合同的范本和部分法规我已传到欧拓另一篇帖子里：http://bbs.outuo.net/showpost.php?p=269983
另外，有关合同详细内容规定的一些法规（如kaution，betriebskosten等）见很有用的一个地址：http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps/index.html

3、Mietrechtsgesetz (MRG)，房东和租客有不同的权利和义务。
MRG的使用范围又分三种：完全在内、部分在内和完全在外。
Vollanwendungsbereich des MRG （二战前altbau，对租客好处是ein Preisschutz und ein Beendigungsschutz (Kündigungsschutz) ）
Teilanwendungsbereich des MRG （二战后neubau，对租客nur der Beendigungsschutz (Kündigungsschutz) ）
zur Gänze vom MRG ausgenommen （对租客weder ein spezieller gesetzlicher Preisschutz noch ein spezieller Beendigungsschutz (Kündigungsschutz) ）



3、Hauptmiete
是找房人与 haus/wohnung所有者之间的合同。
Eine Hauptmiete liegt dann vor, wenn der Mietvertrag zwischen dem Wohnungssuchenden oder der Wohnungssuchenden und
dem Eigentümer oder der Eigentümerin des Hauses,
dem Wohnungseigentümer oder der Wohnungseigentümerin,
dem Mieter oder der Mieterin oder dem Pächter oder der Pächterin des ganzen Hauses,
dem Wohnungseigentumsbewerber oder der Wohnungseigentumsbewerberin, dessen oder deren Wohnungseigentum noch nicht verbüchert ist, geschlossen wurde.
4、Untermiete
是hauptmieter和找房者之间的合同，MRG对此种合同的规定写得很少，基本都集中在对合同关系和Untermietzin的解释上。
有一点须注意，一旦你房东的hauptmiete终止，那么你的untermiete关系也就随之终止。



5、对hauptmieter 再将房出租的限制
很多人错误理解大房东可以再租给untermieter。
能不能再往下租，要看( haupt) mietvertrag有没有限制转租（verbot Untervermietung）。
大部分hauptmiete合同都是不让再转租的。
但按照MRG这里就出现了一个可能性，请看原文：
Viele (Haupt-)mietvertrag enthalten ein Verbot der Untervermietung. Auf dieses Verbot kann sich der Vermieter oder die Vermieterin im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes berufen. Derart wichtige Gründe sind:
die gänzliche Untervermietung der Wohnung, wenn also der Hauptmieter oder die Hauptmieterin keinen Teil der Wohnung selbst benützt (das ist auch gleichzeitig ein Kündigungsgrund)
wenn der Hauptmieter oder die Hauptmieterin im Vergleich zu seinem oder ihrem Hauptmietzins und den von ihm oder ihr erbrachten sonstigen Leistungen vom Untermieter oder von der Untermieterin einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins verlangt (das ist ebenfalls ein Kündigungsgrund)
wenn die Anzahl der Bewohner oder Bewohnerinnen die Anzahl der Wohnräume übersteigt oder dies bei Aufnahme eines Untermieters oder einer Untermieterin eintreten würde (Überbelag)
wenn Grund zur Annahme besteht, dass der Untermieter oder die Untermieterin den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird
Wird bei der Untervermietung gegen diese Gründe verstoßen, kann in den beiden ersten Fällen der Vermieter oder die Vermieterin den Hauptmietvertrag des Untermieters oder der Untervermieterin aufkündigen oder/und in allen vier Fällen, wenn die Untervermietung vertraglich ausgeschlossen wurde, auch auf Unterlassung der Untervermietung klagen.

Eine teilweise Untervermietung – solange der Hauptmieter oder die Hauptmieterin noch in der Wohnung wohnt und keine der oben angeführten Gründe vorliegen – kann der Vermieter oder die Vermieterin im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nicht rechtswirksam verbieten.
也就是说，如果你自己还住在房子里，你可以将其中一部房间出租，也可以开户口纸（必须在有多余平方的情况下）。如果原来的平方已满，那就不可以。hauptmieter将房子租出去时，不能乱定房租（untermietzins)的。一般不能超过huaptmieter付出的50%。
原文：das von der untermieterin zu zahlende Entgelt nicht mehr als 50% dessen ausmachen, was die hauptmieterin zahlt.



6、对租客的Kündigungsschutz
如上第3点，这种解约保护只对于Vollanwendungsbereich 和Teilanwendungsbereich 。
哪些条件下，非违约解约（特别是在huetterdorf被那个房东诈了kaution没退的同学，要注意了，当时完全可以合法要回你们的钱）：
Gesetzliche Kündigungsgründe
Nichtbenützung der Wohnung
gänzliche Weitergabe des Mietgegenstandes (z.B. Untervermietung)
Untervermietung gegen ein unverhältnismäßig hohes Entgelt (Untermietzins)
Tod des Mieters oder der Mieterin und Fehlen eintrittsberechtigter Personen
Nichtbezahlung der Miete
Voraussetzung ist, dass der Mieter oder die Mieterin trotz Mahnung mindestens acht Tage im Rückstand ist; bezahlt der Mieter oder die Mieterin aber bis zum Ende der Gerichtsverhandlung in erster Instanz, ist die Kündigung abzuweisen, sofern den Mieter oder die Mieterin kein grobes Verschulden am Zahlungsrückstand trifft. Der Mieter oder die Mieterin hat aber in diesem Fall die Kosten (Gerichtskosten, Mahnspesen etc.) zu ersetzen.
erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes
Dieser Grund liegt vor, wenn die Wohnung besonders stark vernachlässigt wird, wenn durch grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern und Mitbewohnerinnen des Hauses das Zusammenleben verunmöglicht oder sehr erschwert wird sowie bei gröberen strafbaren Handlungen gegen Hausbewohner und Hausbewohnerinnen oder den Vermieter oder die Vermieterin.
Eigenbedarf des Vermieters oder der Vermieterin
Ein einfacher Bedarf des Vermieters oder der Vermieterin reicht nicht als Kündigungsgrund aus. Der Vermieter oder die Vermieterin muss die Wohnung dringend für sich selbst oder seine oder ihre Kinder und Enkel benötigen. Ob diese Notsituation wirklich gegeben ist, wird vom Gericht sehr streng geprüft. Nur dann, wenn die Interessen des Vermieters oder der Vermieterin überwiegen und ihm oder ihr eine höhere persönliche Beeinträchtigung widerfhrt, hat die Kündigung Erfolg.
Abbruchsfälle
Wenn eine baubehördliche Bewilligung zum Abbruch des Hauses vorliegt, kann dem Mieter oder der Mieterin gekündigt werden. Es muss ihm oder ihr jedoch eine entsprechende Ersatzwohnung beschafft werden.
Verhinderung der Verbesserung einer Substandardwohnung
Wenn sich der Hauptmieter oder die Hauptmieterin einer Kategorie-D-Wohnung weigert, eine vom Vermieter oder von der Vermieterin finanzierte Standardanhebung auf Kategorie C seiner oder ihrer Wohnung gegen Bezahlung des Kategorie-C-Zinses zuzulassen oder die Verbesserung selbst durchzuführen, stellt dies einen Kündigungsgrund dar. Auch in diesem Fall muss dem Mieter oder der Mieterin Ersatz beschafft werden.
退房的时间限制：一般来说，对unbefrister mietvertrag 通常是1个月。但也可能合同规定是3或6个月。



7、合同的期限
对于Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ，不能低于3年，3年以上可不限时间。对此类的合同延长也规定至少再延3年。

8、对kaution \provision\ abloese ……的规定见
http://www.help.gv.at/Content.Node/21/Seite.210220.html

9、对于放弃或转让，或房主死亡等见：
http://www.help.gv.at/Content.Node/21/Seite.210280.html

住房主要由 MA25 管
其中有关租房的部分在 http://www.wien.gv.at/ma25/mieteninfo.htm
找到里面的Mietzinse und Wohnungskategorien，算一算自己住的房子多少钱，就知道贵不贵了！！特别是从华侨或中国人那里租房子的同学要算一算，因为他们都是乱定租价的