揭秘德国房价为何10年不涨

目前，世界各国都注意到了房价平稳的重要性。近年来，日本兴起的“住居福祉学”，更从“民生福祉”的视角将房地产业的民生性质上升到一个新的认识高度。从历史经验和教训看，凡是重视房地产的民生性质，将房地产市场作为消费市场而非投资市场的，国家经济周期波动就比较小。
　　同是欧洲国家，英国、西班牙等国的房价在国际金融危机爆发前有较大幅度上涨，危机后这些国家的房地产市场随着美国急剧下滑。相比之下，被赞为“房价十年不涨”的德国，则继续保持着平稳的态势。分析其缘由，独具特色的德国房地产制度，起到了关键性作用。

　　据统计，金融危机之前，德国物价水平平均每年涨幅2%，而名义房价每年仅上涨1%，也就是说扣除掉物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。在1977年之后的30年中，德国的平均房价仅上涨了60%，而同期个人名义收入额已经增长了三倍。(据《环球》杂志)

　　分析德国房价不涨的内在原因，简单来说，可总结为八个方面：

　　其一，确保房屋充足供应，供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。

　　无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房规划，住房建设依人口需求而定，基本满足每个家庭一套住房。此外，德国每年有25万套新公寓竣工，也在很大程度上平抑房价的上涨。

　　柏林墙倒塌后，德国政府推行了“建房资金免交企业、个人所得税”的政策，使得住房供需失衡问题得以一夕解决。特别是政府鼓励所有公司修建居民住宅，建房投资将全额免交所得税。这掀起了一场“企业建房热”。

　　其二，特有的“合同储蓄”住房金融模式，以及房贷的固定利率机制。

　　与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利，合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右，另外20%为家庭储蓄，仅三成住房贷款来自商业贷款。

　　德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。

　　其三，德国发达的房屋租赁市场，也成了房价稳定的“定海神针”。

　　德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，特别是年轻人中77%都是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。除“廉租房”外，市场上还供应大量商业出租房，政府对房租水平进行一定的规范。这对稳定整个房地产市场的价格水平起到了不可忽视的平衡作用。

　　其四，鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。

　　德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史，合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一，合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。

　　政府对合作社建房给予多方面的政策帮助，包括提供长期低息贷款和减少税收等等。通过鼓励自建房、合作建房，建立多渠道获取住房，摆脱了听任开发商任意定价的局面。

　　其五，建立地产价格独立评估机制，对地价、房价实行“指导价”。

　　各类地产价格并不是由房地产商说了算，也不是由政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。

　　除了私人评估师外，德国还按照联邦建筑法成立了各地 “房地产公共评估委员会”，其职责之一便是负责制订当地“地价图”的“基准价”或者“指导价”。这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务参照此执行，在合理范围内浮动。任何开发商或炒房者，都不能单独影响“指导价”的制定。

　　其六，“指导价”之所以能够执行，是因为有效的“执行威慑机制”。

　　德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”，根据法律已构成违法行为。购房者可以向法院起诉，如果不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果制订的房价超过50%则为 “房价暴利”，这已构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处三年徒刑。这对妄图谋取暴利的开发商、炒房者而言，其威慑作用不言而喻。

　　其七，税收是政府遏制房产商、炒房者获取超额收益的有效武器。

　　在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳25%的资本利得税。重重的税收限制，已经大大压缩了炒房者进行 “低买高卖”的利润空间。

　　其八，德国政府政策并不把房地产作为经济增长的“支柱产业”。

　　德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。这是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。因此，虽然德国政府，特别是地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价，来增加当地政府收入。房地产政策是德国政党竞选的主要辩论议题。无论是执政党还是在野党，提出的政策如不是保障民众的住房福利而是会抬高房价，他们丧失的可能是整个政党的政治生命。

　　从以上各类政策我们可以看出，德国政府独具特色而又针对性极强的调控政策，正是长期保障房价稳定的关键所在。